Новини / Бізнес / Яке заставне майно вигідно купувати?
9 листопада 2012, 09:46
Розмір шрифта: А А А

Яке заставне майно вигідно купувати?

Яке заставне майно вигідно купувати?, заставне майно, купівля, банк, аукціон, торги, іпотека, оформлення документів
Яке заставне майно вигідно купувати?

Купівля заставного майна у банків — шанс вигідно придбати житло або автомобіль. «Гроші» дізналися, що зараз пропонують банки, і яке заставне майно купувати найвигідніше.

Пік продажів заставного майна банками — 2009 рік. Але і зараз пропозицій вистачає. Незважаючи на загальний скепсис, ціна виставлених на торгах нерухомості та автомобілів зазвичай на 30% нижче ринкової. До прикладу, на сайті Державної виконавчої служби «висить» оголошення про продаж двокімнатної квартири на Софійській площі (Київ) зі стартовою ціною всього 60 тис. доларів. Це занадто щедра пропозиція, щоб не поцікавитися тим, що може за ним стояти. Тому «Гроші» та вирішили з‘ясувати, у що насправді обходиться покупка застав.
Влаштують торги
Майже у всіх банків є цілі розділи пропозицій з продажу заставного майна — від автомобілів до шикарних заміських будинків. А результати пошуку на сайті Державної виконавчої служби видають по 50 пропозицій на місяць.
Процедура продажу заставного майна передбачає кілька варіантів: аукціон від Державної виконавчої служби (примусовий продаж майна), добровільна продаж заставного майна боржником (під контролем банку), і продаж заставного майна, яке за рішенням суду перейшло у власність банку.
Найбільш дешево придбати заставне майно можна, швидше за все, через аукціон від виконавчої служби. Спочатку ціна лота встановлюється нижче ринкової. А якщо об’єкт не йде з молотка з першого разу, на повторних торгах його стартова ціна зменшується ще відсотків на 30%. За словами банкірів, бажаючих купити майно на аукціоні зараз не дуже багато, тому є шанси отримати лот за стартовою ціною.
Для участі в торгах потрібно внести реєстраційний внесок близько — 5% від стартової ціни. У разі виграшу реєстраційний внесок йде в рахунок погашення по квартирі. В іншому випадку кошти повертають учаснику торгів протягом трьох днів.
Але до аукціону варто ознайомитися з документами на майно і обов‘язково оглянути його. Банківські агенти зазвичай у відповідь на такі прохання дають контакти торгуючої організації. «Гроші» спробували навести довідки про двокімнатній квартирі по вулиці Юри, яка виставлена ??на торги за стартовою ціною 30 тис. дол Але виявилося, це неможливо, оскільки господарі квартири досі там живуть. «Хто вас туди пустить взагалі? Я сумніваюся, що матуся зі своєю дитиною дозволить вам подивитися свою квартиру. Якщо туди заходила на опис виконавча служба і викликала наряд, тому що не хотіли відкривати двері, то вас точно не пустять», — розповіли кореспондентові«Денег»в торгуючої організації«Еліт Сервіс».
Нагадуємо, що купувати кота в мішку вкрай небезпечно. Втім, навіть сама спроба ознайомитися з об’єктом може багато про нього розповісти.
Дешево, але небезпечно
Чим дешевше об‘єкт, у порівнянні з ринковим рівнем цін, тим більше з ним пов’язано проблем. Адже низька ціна — це своєрідна компенсація за всі витрати і зусилля, які доведеться витратити потім. Банківські агенти попереджають: після того, як відбувся аукціон і покупець розплатився за майно, усі проблеми з попередніми власниками банку вже не стосуються. А виникнути їх може чимало.
«Люди беруть квартиру за копійки, але потім дають гроші власнику квартири, щоб він виписався. А ще, може, треба буде сплатити заборгованості по комунальних послугах і так далі. Це дуже ризикована покупка», — пояснив«Грошам»фахівець з реалізації заставного майна одного з банків.
Процес оформлення всіх документів на куплене майно може затягнутися на пару місяців. А якщо щодо нього є ще й кілька інших судових процесів, то перехід об‘єкта в руки нового власника може затягнутися і на роки. Правда, не всі квартири продаються «разом з мешканцями», а арешт на майно накладають у разі, якщо боржник має зобов’язання і перед іншими банками. Тобто, це ті проблеми, яких можна уникнути, якщо попередньо, ще на етапі вибору об‘єкта, дізнатися всі деталі.
Виселення мешканців та судове оформлення документів на право власності — це відносно дрібні складності в порівнянні з можливим заперечуванням результатів аукціону в суді. «У комерційній сфері, тобто там, де позичальниками виступають юридичні особи, 99% аукціонів оскаржуються. Те ж саме можна сказати про громадян, які мають мінімальний рівень знань в правій сфері або можуть собі дозволити найняти адвоката. Якщо така можливість є, природно, будуть оскаржуватися не тільки самі результати торгів, але і всі підготовчі дії», — розповідає керуючий партнер ЮГ LCF Ганна Огренчук.
Якщо суд стане на захист боржника і поверне йому продане на аукціоні майно, невдалий покупець отримає назад свої гроші нескоро. Тому безпечніше, коли за всім процесом підготовки до аукціону і його проведенням доглядає юрист. Так само можна використовувати деякі механізми мінімізації ризиків, наприклад, негайну подальший перепродаж майна новому добросовісного набувача. Тоді на наступного власника безпосередньо поширюється норма про добросовісного набувача, і колишній боржник навряд чи зможе повернути собі майно, втрачене в результаті реалізації застави.
З покупкою заставних автомобілів все трохи простіше, адже там ніхто не прописаний і зазвичай машина вже перебуває на штрафмайданчику банку. Але оформлення документів теж може затягнутися, попереджають юристи. «Спроба перереєстрації транспортного засобу в органах ДАІ тільки на підставі закону, без допомоги сторонніх осіб, цілком може закінчитися невдачею, оскільки нормативні акти не передбачають можливість перереєстрації транспортного засобу на підставі протоколу торгів», — поділився юрист адвокатської контори «Коннов і Созановський» Андрій Никоненко. Він випробував купівлю заставного авто на собі і радить бути готовим витратити чимало часу на переоформлення всіх документів. Адже покупець повинен самостійно зняти автомобіль з обліку, потім поставити його на облік, а також погасити усі штрафи попереднього власника, якщо такі є.
Висновок: купувати на аукціоні є сенс тільки при наявності дуже солідного дисконту, який перекриє витрати на отримання об’єкта у власність.
Купити у боржника
Дорожче, але легше купити майно, яке продається за добровільною згодою боржника. Правда, часто ціна таких пропозицій дуже близька до ринкової, оскільки і банку, і позичальникові вигідно продати заставу подорожче, а ризики практично такі ж, як і при звичайній купівлі-продажу.
Можна, звичайно, обійтися без послуг ріелтора і заощадити на його комісії — близько 3-5% від вартості майна. Хоч позичальника і не доведеться силою виселяти, бувають випадки, коли він звертається до суду зі скаргою на занижену ціну.
Бонусом в придбанні майна у неплатоспроможного боржника є можливість докредитувати в банку на відсутню суму. Такий бонус для покупців заставного майна пропонують, наприклад, ПУМБ, Укргазбанк, ОТП Банк, УкрСиббанк, Райффайзен Банк Аваль. Але спеціальні програми кредитування купівлі заставного майна є тільки в Укргазбанку та Райффайзен Банку Аваль. Процентні ставки по іпотеці — 17% і 19% річних, термін — до 20 років. Ставки по автокредитах зазвичай нижче — близько 16%. Інші банки пропонують загальні умови кредитування з процентними ставками від 24 до 33%. Підкреслимо, що видати кредит банки готові лише на добровільно продане майно. Купівлю об‘єктів через аукціон банки зазвичай відмовляються фінансувати.
Ще один спосіб придбання в кредит заставленого майна — це покупка боргових зобов’язань, тобто переоформлення чужого кредиту на себе. Такий варіант не завжди вигідний, так як ціни на житло до кризи були значно вище, і залишок по кредиту боржників досі часто перевищує нинішню ринкову вартість квадратних метрів. Але плюсом є те, що при переоформленні кредиту зберігається і докризова процентна ставка, а це може бути і 16% річних у гривні та 10% — у валюті.
Шукати майно, яке боржники згодні продати, стоїть на сайтах банків. Іноді там чітко розділено, яке майно продається примусово (через аукціон), а яке — добровільно. У деяких випадках доводиться дзвонити в колл-центр банку, щоб уточнити цю інформацію. У когось про все говорить ціна: для аукціонів — у гривні, а для добровільних продажів — у доларах. Десь треба дивитися на останні цифри ID майна. Словом, відбір пропозицій не завжди зручний, а іноді по кожному об‘єкту інформацію потрібно уточнювати тільки в банку. Щоб спростити собі завдання, можна залишити заявку на сайті банку або в колл-центрі, і тоді співробітники допоможуть підібрати потрібний варіант. Чи виявиться такий варіант дійсно підходящим — зовсім не факт.

Надійніше всього

Найменш ризикованим варіантом придбання заставного майна юристи називають придбання об’єктів, які вже належать банку. Адже якщо банк щось продасть, то сам уже не буде оскаржувати угоду. «Зараз тенденція така, що банки реалізують право на повернення кредиту шляхом визнання права власності в судовому порядку. Суд визнає право власності, банк реєструє це рішення в БТІ і може продавати майно», — розповіла Ганна Огренчук.
Деякі банки вже повністю перейшли на цю схему і не возяться з аукціонами держвиконавчої служби. Наприклад, ПриватБанк і ПУМБ. Вони влаштовують власні торги, правда, стартові ціни їх лотів дуже близькі до ринкових. Але можливість отримати іпотеку на період до 20 років, знову-таки, робить такі пропозиції дуже привабливими. ПУМБ видає кредит на загальних умовах: аванс — 30%, процентна ставка — 25,25% річних із щорічним переглядом. У ПриватБанку пропонують кредит всього під 15% річних. Втім, завжди необхідно уточнювати розміри комісій, насамперед щомісячних, так як додаткові платежі можуть накрутити реальну ціну кредиту до небес.
Вельми хорошу іпотеку — під 17% — на придбання майна, що перейшло у власність банку, видають і в Ощадбанку. Правда, об‘єктів таких на даний момент практично немає, принаймні, у Києві.

Як купити заставне нерухоме майно

 — Безпосередньо у власника або у банку:
 — Оглянути майно;
 — Переконатися в тому, що члени сім’ї позичальника (якщо купувати у позичальника) не проти продажу майна;
 — Написати заяву в банк із зазначенням об'єкта і бажаної суми продажу;
 — Підписати договір купівлі / продажу;
 — Оформити нотаріально свідоцтво про право власності;
 — Зареєструвати право власності на нерухоме майно в органах БТІ.
 — Аукціон:
 — Вибрати і оглянути майно;
 — Ознайомитися з рішенням суду, уточнити, чи немає апеляцій на нього;
 — Чи живуть там до цих пір боржники (якщо нерухомість);
 — Чи знають власники, що їх майно продають і чи ознайомлені вони з оцінкою їх майна;
 — Чи надруковано оголошення про аукціон в двох місцевих виданнях;
 — Чи дотримана вся процедура підготовки і проведення аукціону юридично;
 — Чи не накладені арешти на це майно;
 — Чи немає інших судових процесів щодо цього майна;
 — Якщо відповіді на вищенаведені питання не розчарували, оплатити гарантійний внесок за участь в аукціоні (автотранспорт — до 15%, нерухомість — до 5% від початкової вартості);
 — Не пізніше, ніж за три дні до початку зареєструватися на аукціон, надавши паспорт та ІПН;
 — Взяти участь в аукціоні;
 — Забрати копію завіреного протоколу проведення аукціону протягом трьох діб;
 — Оплатити залишок вартості майна протягом 10 днів;
 — Оформити нотаріально свідоцтво про право власності;
 — Зареєструвати право власності на нерухоме майно в органах БТІ.

ВКонтакте Buzz Live journal Facebook Twitter

Знайшли помилку в тексті? Виділіть її мишою і натисніть CTRL+Enter
Лист у редакцію
Ви не авторизувались.
Якщо у вас вже э обліковий запис ВКурсе.ua, увійдіть або зареєструйтесь.
ваш коментар:

Читайте також:

Банкіри готуються до зниження курсу долара

2 вересня, 11:40

Суд оштрафував банк «Надра» на 228 млн. гривень

15 серпня, 11:11

Останні новини за сьогодні: